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以房产税重塑住房格局 促使市场尽早"常态化"

  看样子,房产税的推出,只是时间问题了。中国的房地产市场,不可能永远处于非常态。它的终极目标当然是寻求回归常态化,而我们所需要做,就是帮助它重新定轨。而房产税可以促使市场尽早常态化。

  我们完全可以借用这一项税收政策,去替代诸多驳杂反复且看起来让人倍觉吃力的调控措施。如果说以往的许多调控措施好比是用十只手同时去捂一个漏眼尚有力不暇接之处的话,那么房产税这一只拳头祭出就已绰绰有余。世界上房地产发展有序的国家,房产税是通行的做法。比如新加坡,私有住宅的年值每年都要随市场价格(租金)的变动相应调整计征税率。屋型较小的自居屋主则不需要缴纳这笔税金,实际上等于激励。

  我们都知道,税收的最主要功能,就是调节分配。分配如此重要,以至一旦调节到位,市场的稳定乃至于传说已久的中间价格(也即合理价格),就不难成其为现实了。那么,房产税究竟怎么样才能有的放矢重构分配规则呢?这就必须排除不必要的歧见,明确一个总命题:针对居住性而非商用物业的持有环节课征税金。

  以往的讨论,概念完全模糊,其一是争论多半时候集中在对于城市商用物业征税上,显然驴唇不对马嘴。商用物业领域虽然也存在面积分配问题,但更突出的还是利润问题,这应交由别的税项去办理。

  其二,对此宗税项瞻前顾后,过分强调预期性收效,连一些专司税收的官员都极不妥当地对尚未出台的房产税说三道四,指其为无用。有没有用,一要看别国经验,二要去身体力行,从实践中检验和完善。一开始就自缚手脚,何其愚也!

  其三,很多人担心此税会助推房屋价格,这大约是误解在向交易环节课税。向持有环节征税,增加的只会是持有成本,与交易成本毫无关联,不存在上下游成本传导转移机制,怎么可能推升交易环节的房价?至于有人担心房屋租金可能会被撬动,因为持有环节中存在持有人将房屋转租的情况,这种顾虑不是没有道理,但是两害相权取其轻,考虑到征税的用意就是出于照顾弱势群体的需要,如果政府将收上来的税金通过专项补贴的方式原原本本地返还到租房居住的人身上,是不是就可以弥补房产税导致的租屋成本?抑或政府通过持续增加保障房和政策房的供给,是不是就可以消解征税所可能引发的房租价格上涨压力?

  经过通盘筹划的房产税,不仅不可能推升价格,相反,借助税收深入干预长期以来并不健康的持有环节,相应还会引导整个市场的正向回归,一大标志就是市场价格的理性和平缓,而非大幅跳跃。房产税这样一种杠杆,本身并不是简单针对价格,或者说是以抑制价格为己任,那样看问题未免太短视。房产税只注重分配,只要分配合理,价格也就顺理成章会变合理了。

  因为房产税也必须注重结构性或者差异化的课税问题,既然是调节分配,当然就该做到两条,一是税收本身要避免助长和强化分配矛盾,如果抬升了价格,或导致市场出现大震荡,税收政策就失败了;另一条,不仅要解决现期问题,还要清算已存在的历史遗留性的分配不公现象,既着眼当下,又溯及以往。也就是说,对于业已存在的一人或一户多套房,要有追溯机制,切不可人为划定此税征收对象所持房屋课税起讫时限及范围一类网开一面的变相放宽条件。

  所谓结构性或差异化税收,意味着持有人的房屋面积和套数必须作为课税的最主要依据,面积越大、套数越多,则税负越高,以实现对资源不适当据有的反哺性补偿。这样做可以达到三个目的,既可以借追溯机制将那些虚假需求逐一挤出,又可强制性提倡一种与自身居住需要相称的买卖理念和俭约居住观念。如此一来,在住房结构中,中小套型将会成为主要份额。就此而言,持有环节与交易、供需环节就会形成一种合理互动和促进的关系。

  说房产税致力于调节分配,事实上这个分配有几个层次。通常所说的使住房资源均等化,只是浅层面。由于过多占有者引发了外部性矛盾,那要为此支付成本,所以要向他们征税。

  还有一个分配秩序和效率上的可持续性层面。达成了分配的合理性之后,还得设法保证这不只是昙花一现的局面,还得使之机制化,达成了分配的结构性优化之后,还得设法尽力使适度消费变成一种自觉自愿,以便重塑消费风气,而寻求这样一种机制化和长效性的举措,房产税可以说是不二之选。

  另一个层次,房产税也是在为中国日后进一步推进和完善住房分配体系搭建基础。市场化以后,再没有所谓住房分配的概念了,一个人有没有住房、居住条件如何,完全取决于他的实际支付能力。房产税可以矫正市场化之后的这种习惯性定势。进一步而言,房产税也是一整个分配体系的基石。一个好的分配制度,尤其不能缺乏保障、税收两根支柱。没有这两根支柱,就不可能有健全的、全新的分配规则,整个住房消费秩序也不可能回归本位。

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